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Eine Immobilie kaufen

Sie finden, dass der Bau einer Immobilie für Sie nicht in Frage kommt und wollen lieber ein Objekt kaufen? Dann haben Sie einen guten Zeitpunkt erwischt. Derzeit sind die Zinsen günstig und es besteht ein recht großes Angebot an Immobilien aller Art, so dass Sie genügend Auswahl bezüglich Alter, Ausführung und Preis Ihrer Wunschimmobilie haben.

Eine_Immobilie_kaufen_2Über eines sollten Sie sich allerdings auch beim Hauskauf im Klaren sein: Die Immobilie ist keine Anlage für „das schnelle Geld“. Auch Miethäuser rentieren sich erst über einen längeren Zeitraum. Wer also kurzfristig Geld braucht, das er zunächst in eine Immobilie investieren will und hofft, dass die Rendite den kommenden Finanzbedarf deckt, sollte lieber von dieser Investition absehen.


Neubau oder Altbau?

Im ersten Schritt vor dem Kauf müssen Sie klären, was Sie wollen. Soll das Haus komplett vermietet werden? Wollen Sie selbst mit in das Haus einziehen? Welche Mieterzielgruppe haben Sie und welche Ansprüche stellt diese an die Immobilie? Und schließlich auch: Soll es eine neue oder gebrauchte Immobilie sein?

Stellen wir einmal die wichtigsten Vor- und Nachteile einer neuen beziehungsweise einer gebrauchten Immobilie gegenüber:

Vorteile Nachteile
Neue Immobilie
Besserer technischer Standard vor allem in Bezug auf energetisches Bauen (Stichwort Energieeinsparverordnung). Gefahr der Insolvenz des Bauträgers. Hier kann es passieren, dass Sie Ihr bereits gezahltes teilweise oder (meist) ganz verlieren.
Je nach Baufortschritt noch Möglichkeit auf die Gestaltung – wenn auch im begrenzten Umfang – Einfluss zu nehmen. Da das Gebäude noch nicht fertig gestellt ist, kann es zu Terminverschiebungen kommen, die ihre Planung zumindest empfindlich stören.
Bessere Förderungsmöglichkeiten - beispielsweise über zinsgünstige Kredite der KfW.  
Gebrauchte Immobilie
Günstiger Preis, wobei dieser Preisvorteil zumindest nicht komplett auf die Mietzahlung durchschlägt, was Ihre Rendite verbessert. Ja älter die Immobilie, umso höher sind die Renovierungs- und Sanierungskosten, die den Preisvorteil zumindest teilweise wieder auffressen.
Möglichkeit, das Objekt komplett zu besichtigen. Gerade der Laie kann am Objekt besser erkennen, ob die Immobilie seinen Vorstellungen entspricht. Bei Plänen tut er sich eher schwer. Steigende Anforderungen an Wärmeisolierung und Energieeinsparung können Altbauten exorbitant verteuern.
Insbesondere ältere Mitbürger dürften an Wohnungen in „Heimatnähe“ interessiert sein.  

 

Beim Kauf einer Immobilie stellt sich immer die Frage nach einer geeigneten Finanzierungsform. Eine in Deutschland noch recht unbekannte Form der Immobilienfinanzierung ist der sogenannte Rentenkauf. Wir erklären Ihnen, wie ein Rentenkauf funktioniert und welche Vor- und Nachteile ein solcher Immobilienkauf auf Rentenbasis mit sich bringt.

Wie funktioniert der Rentenkauf?

Das Grundprinzip des Rentenkaufs ist zunächst einmal recht simpel. Beim Rentenkauf zahlt der Erwerber der Immobilie den Kaufpreis nicht in einer Summe, sondern entrichtet monatlich eine vertraglich vereinbarte Rate (Rentenzahlung) an den vorherigen Besitzer der Immobilie. Die Besonderheit ist dabei, dass der Verkäufer die Immobilie erst einmal weiterhin bewohnen darf.

Gestaltungsmöglichkeiten beim Rentenkauf

immobilienBeim Rentenkauf gilt zu beachten, dass es eine Vielzahl von Gestaltungsmöglichkeiten gibt. Dies gilt ganz besonders für die Dauer und die Höhe der Rentenzahlungen. Daneben muss man sich auch Gedanken zum Wohnrecht des bisherigen Eigentümers und zu vertraglichen Vereinbarungen zur Instandhaltung der Immobilie machen. So einfach und simpel das Grundprinzip des Rentenkaufs also auch erscheinen mag, umso komplizierter kann es je nach Vertragsgestaltung werden. Der Nutzen, den Käufer und Verkäufer aus dem Rentenkauf ziehen, kann sich nämlich je nach Vertragsgestaltung schnell zu Gunsten oder Ungunsten einer Seite verschieben.

Zeitrente vs. Leibrente

Ein ganz entscheidender Aspekt beim Rentenkauf ist die Frage, wie lange der Käufer die Rente an den Verkäufer entrichten muss. Hier wird zwischen der Zeitrente und der Leibrente unterschieden. Bei der Leibrente muss der Käufer dem Verkäufer die monatliche Rente bis zu dessen Tod zahlen. Es gibt auch verbundene Leibrenten, die nach dem Tod des Rentenempfängers auf eine andere Person übergehen. So kann beispielsweise vereinbart werden, dass die Ehefrau nach dem Tod des Verkäufers auch weiterhin die monatliche Rente ausgezahlt bekommt.

Für den Käufer stellt die Vereinbarung einer Leibrente ein nicht unerhebliches Risiko dar. Wenn der Verkäufer wesentlich älter wird als erwartet, kann der Rentenkauf zu einer teuren Angelegenheit werden. Auf der anderen Seite aber kann sich ein Rentenkauf bei einem vorzeitigen Ableben des Verkäufers natürlich auch als echtes Schnäppchen erweisen. Damit das Haus jedoch im Falle eines frühzeitigen Ablebens des Verkäufers nicht zu sehr unter Wert verkauft wird, wird oftmals eine Mindestbezugsdauer für die Rente festgelegt.

Der Leibrente gegenüber steht die Zeitrente. Hier ist die Dauer der Rentenzahlung nicht an die Lebensdauer des Verkäufers gebunden, sondern richtet sich nach einem vorab vereinbarten Zeitraum. Falls der Rentenempfänger vor Ablauf dieses Zeitraums versterben sollte, gehen die verbleibenden Rentenansprüche auf die Erben des Verkäufers über. Bei der Zeitrente ist die finanzielle Belastung, die auf den Käufer zukommt, also wesentlich leichter einzuschätzen als bei einer Leibrente.

Wie berechnet sich die Höhe der Rentenzahlung?

bauplaeneBei der Berechnung der Rente, die der Käufer monatlich an den Eigentümer des Hauses überweisen muss, wird der Verkehrswert der Immobilie zugrunde gelegt. Dieser Verkehrswert muss dann in eine monatliche Rentenzahlung umgerechnet werden. Das Problem bei den Leibrenten ist, dass man nicht im Voraus wissen kann, wie lange die Rente gezahlt werden muss. Deshalb greift man in diesem Fall auf sogenannte Sterbetafeln zurück, mit denen die durchschnittliche Lebenserwartung des Verkäufers bestimmt werden kann. Bei Leibrenten hängt die Rentenhöhe daher auch maßgeblich von Alter und Geschlecht des Rentenbeziehers ab. Je älter der Verkäufer der Immobilie bereits ist, desto höher müssen also auch die monatlichen Rentenzahlungen angesetzt werden.

Außerdem muss bei der Festlegung der Rentenhöhe auch die weitere Nutzung der Immobilie durch den Verkäufer berücksichtigt werden. Durch diesen Nutzwertanteil verringert sich die monatlich zu zahlende Rente. Je nach Vertragsgestaltung kann auch zusätzlich zur monatlichen Rente eine Einmalzahlung vereinbart werden und im Gegenzug die monatliche Rentenzahlung reduziert werden. In der Regel wird bei Rentenvereinbarungen auch eine Wertsicherungsklausel vertraglich vereinbart. Das bedeutet, die Rente wird an die Teuerungsrate gekoppelt und dementsprechend nach oben angepasst, um einen Kaufkraftverlust zu verhindern.

Dauer des Wohnrechts

Genauso wie bei Rentendauer und Rentenhöhe lassen auch die Vereinbarungen zum Wohnrecht verschiedene Optionen zu. So kann ein lebenslanges Wohnrecht für den Verkäufer vereinbart werden. Analog zur verbundenen Leibrente kann auch das Wohnrecht an eine zweite Person gekoppelt werden, so dass beispielsweise nach dem Tod des Verkäufers dessen Ehepartner auch weiter in die Immobilie bleiben darf.

Alternativ zum lebenslangen Wohnrecht kann das Wohnrecht beim Vertragsabschluss aber auch auf einen bestimmten Zeitraum beschränkt werden. Für den Käufer der Immobilie hat ein zeitlich befristetes Wohnrecht den Vorteil, da er Planungssicherheit bezüglich der zukünftigen Nutzung der Immobilie genießt. Auf der Gegenseite wird der Verkäufer verständlicherweise eher ein lebenslanges Wohnrecht bevorzugen. Die getroffene Vereinbarung zum Wohnrecht muss auch ins Grundbuch eingetragen werden.

Vorsicht bei Immobilien mit Hypothek

Beim Kauf auf Rentenbasis sollten Sie als Käufer in jedem Fall auch darauf achten, ob die Immobilie mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet ist. Wenn dies der Fall ist, sollte vertraglich vereinbart werden, dass der Alteigentümer diese Schuld auch weiterhin bedienen muss.

Vorteile eines Rentenkaufs

Der Immobilienkauf auf Rentenbasis stellt eine Alternative zur Kreditfinanzierung dar. Da bei dieser Form der Finanzierung kein Kredit aufgenommen werden muss, ist weder eine Bank noch eine Bausparkasse eingebunden. Aus Sicht des Käufers bietet der Rentenkauf daher einerseits den Vorteil, dass sich der Immobilienkauf auch ohne Eigenkapital realisieren lässt. Dies ist insbesondere für Leute mit hohem monatlichen Einkommen, die bis dato jedoch noch kein ausreichendes Eigenkapital ansparen konnten, interessant. Andererseits können auch Selbstständige, denen bei der Kreditfinanzierung von den Banken oftmals Steine in den Weg gelegt werden, von dieser Form der Immobilienfinanzierung profitieren.

Des Weiteren ist der Immobilienkauf auf Rentenbasis auch ein geeignetes Instrument für die Altersvorsorge. Der Käufer stellt durch einen Kauf in frühen Jahren sicher, dass er im Alter mietfrei wohnen kann. Bis dahin kann die Immobilie weiterhin vom Alteigentümer bewohnt werden und durch den Nutzwertanteil wird die finanzielle Belastung des Käufers erheblich reduziert. Gleichzeitig ist der Käufer durch den frühzeitigen Kauf vor einen Anstieg der Immobilien- und Grundstückspreise gewappnet.

Nachteile eines Rentenkaufs

schluesseluebergabeWenn Sie sich für den Rentenkauf einer Immobilie interessieren, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass bis zu einem möglichen Bezug der Immobilie noch eine lange Zeit vergehen kann. Wer die Immobilie ausschließlich als Geldanlage betrachtet, dürfte damit keine Probleme haben. Problematischer ist dies für Käufer, die das Haus einmal selbst bewohnen wollen. Wenn beim Rentenkauf ein lebenslanges Wohnrecht für den Verkäufer eingeräumt wurde, kann der Käufer nie genau wissen, wann das Haus zum Bezug frei wird. Gerade in Hinblick auf die steigende Lebenserwartung der Menschen kann es mitunter sein, dass es noch eine ganze Weile dauert, bis man das Haus beziehen kann. Hier gilt auch zu bedenken, dass der Käufer bis zum Einzug eine finanzielle Doppelbelastung tragen muss, da er neben den Rentenzahlungen an den Alteigentümer auch noch monatlich die Miete für die eigene Wohnung zahlen muss.

Außerdem sollten Sie berücksichtigten, dass sich Ihre Familiensituation und damit Ihr Platzbedarf bis zum Einzug verändern können und die Immobile dann nicht mehr Ihren Anforderungen entspricht. Problematisch wird es, wenn die Immobile z.B. in Folge einer Scheidung vorzeitig wieder veräußert werden soll, während die Renten- und Nutzungsphase des Alteigentümers noch läuft. Unter diesen Voraussetzungen wird es nämlich ausgesprochen schwierig, einen Käufer für die Immobilie zu finden.

Als Käufer darf man auch nicht aus den Augen lassen, dass das Haus, wenn es zu einem späteren Zeitpunkt bezogen wird, vermutlich nicht mehr in genau demselben Zustand vorgefunden wird, wie zum Zeitpunkt des Kaufes. Wenn das Haus über einen längeren Zeitraum von einer oder mehreren Personen bewohnt wird, lassen sich gewisse Verschleiß- und Alterserscheinungen nie gänzlich vermeiden. Um diesem Problem zumindest teilweise entgegenzuwirken, empfiehlt es sich, vertraglich zu vereinbaren, dass die derzeitigen Bewohner des Hauses in gewissem Umfang Instandhaltungsmaßnahmen durchführen müssen.

Fazit

Der Rentenkauf kann gerade für Kaufinteressenten, die über kein ausreichendes Eigenkapital verfügen oder für Selbstständige eine interessante Alternative zur Kreditfinanzierung darstellen. Bei der Bewertung des Rentenkaufs kommt es aber ganz entscheidend auf die jeweilige Vertragsgestaltung an. Hier stellt sich insbesondere die Frage, ob die zu leistenden Rentenzahlungen zeitlich befristet oder lebenslang an den Verkäufer gezahlt werden müssen. Denn falls eine Rente auf Lebenszeit vereinbart wurde, besitzt der Rentenkauf in diesem Fall einen höchst spekulativen Charakter und kann im Zweifelsfall sehr teuer werden.

Autor: Die Tipps und Informationen wurden Ihnen von den Experten des Portals Immobilienfinanzierung.com präsentiert. Das Portal beschäftigt sich mit Themen rund um den Immobilienkauf und wird von der Aslander & Fromeyer Vergleichsportale GmbH betrieben, die sich im Jahr 2009 auf den Vergleich von Verbraucherprodukten im Finanzbereich spezialisiert hat.

 

Die Tageszeitung

Eine_Immobilie_kaufen_3Wollen Sie im lokalen oder regionalen Raum eine Immobilie erwerben, ist die Lokalzeitung immer noch eine der interessantesten Informationsquellen. Nahezu alle Zeitungen veröffentlichen ein- oder häufig auch zweimal wöchentlich spezielle Seiten mit Immobilien-Angeboten. Wenn es auch manchmal mühsam ist, lohnt es sich, auch oder gerade die kleinen Anzeigen durchzusehen.

Tipp: Sie sollten den Anzeigenmarkt aber schon über einen Zeitraum von mindestens einen Monat verfolgen, um ein Gespür für die Angebote zu bekommen und Preise richtig einschätzen zu können.

Lernen Sie, die Anzeigen kritisch zu lesen. So manche positiv wirkende Formulierung kann einen negativen Hintergrund haben. Das „Schnäppchen für Handwerker“ kann eine Bauruine sein, die von Grund auf saniert werden muss. Oder das „Haus in verkehrsgünstiger Lage“ entpuppt sich als ein Gebäude, das direkt an der Hauptverkehrsstraße liegt und obendrein noch schlecht isoliert ist, so dass die Mieter abwinken werden: Hier kriegt man nachts kein Auge zu.

Andererseits sollten Sie gerade bei privaten Anzeigen bedenken, dass hier keine Profis am Werk sind. Ausschlaggebend sind letztlich sowieso die weitergehenden Informationen, die Sie im persönlichen Kontakt mit dem Verkäufer erhalten.

Tipp: Es lohnt sich, für die Zeitungsanzeigen eine Excel-Tabelle anzulegen, in der Sie die Daten aus den Anzeigen vergleichbar machen. So sollten Sie nicht nur den Gesamtpreis des Angebotes sehen sondern diesen auch auf den Quadratmeterpreis herunterrechnen.

Frag die Bank

Eine_Immobilie_kaufen_4Auf der Suche nach der passenden Immobilie sollten Sie auch mal bei den Kreditinstituten vorbei schauen. Banken und Sparkassen treten fast überall als Makler auf. Natürlich haben sie dabei auch den Hintergedanken, Ihnen neben der Immobilie auch die Finanzierung zu „verkaufen“. Doch lassen Sie sich nicht beirren: Sie sind nicht verpflichtet, bei einer Bank, über die Sie die Immobilie erwerben, auch die Finanzierung abzuschließen.

Tipp: Hören Sie sich auch in Ihrem Bekannten- und Freundeskreis oder bei Arbeitskollegen um. Hier wird man Sie vielleicht auf das eine oder andere Angebot hinweisen, das Sie sonst nicht entdeckt hätten.

Suche im Internet

Eine_Immobilie_kaufen_5Bei der Suche nach einer Immobilie gewinnt das Internet immer mehr an Bedeutung. Hier finden Sie eine ganze Reihe von Portalen, auf denen Ihnen jede Menge Immobilien angeboten werden. Per Suchmaschine finden Sie hier schnell die Angebote, die Ihren Wünschen am nächsten kommen. Darüber hinaus bietet das Internet weitaus mehr Information als z.B. ein Inserat. Fotos der Immobilie, genaue Beschreibungen usw. sind meist schon hinterlegt.

Ein Haus ersteigern

Eine_Immobilie_kaufen_6Interessant sind auch die Aushänge bei den Kommunalverwaltungen und Gerichten. Hier werden Immobilien veröffentlicht, die versteigert werden. (Lesen Sie mehr über den Ablauf einer Zwangsversteigerung.)

 



Eine_Immobilie_kaufen_7Sie haben sich entschlossen eine Immobilie zu kaufen. Um das richtige Objekt zu finden, schalten Sie einen Makler ein. Der kennt Häuser, die für Sie in Frage kommen, kann deren Wert einschätzen und hilft Ihnen, die richtige Auswahl zu treffen – wenn es sich um einen seriösen Vertreter seiner Zunft handelt. Leider gibt es aber auch in dieser – wie in jeder anderen Branche – Vermittler, die alles andere als seriös sind. Worauf Sie bei der Auswahl eines Maklers achten sollten, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Was ist ein Makler?

Obwohl Makler immer häufiger eingesetzt werden, sind sich viele gar nicht im Klaren darüber, welche Aufgabe der Makler eigentlich hat. Vereinfacht ausgedrückt handelt es sich bei einem Eine_Immobilie_kaufen_8Makler um einen Vermittler, der den Kontakt zwischen zwei Parteien herstellt, die dann im Erfolgsfall einen Vertrag miteinander schließen. Makler gibt es nicht nur zur Vermittlung von Kauf- oder Mietobjekten. Denken Sie beispielsweise an Wertpapiermakler oder Ehevermittler.

Allerdings beschränkt sich der moderne Immobilienmakler schon lange nicht mehr auf eine reine Vermittlungstätigkeit. Der Makler von heute begutachtet Immobilien, analysiert deren Marktwert, hilft bei der Finanzierung und nicht selten berät er auch – zumindest in Grundzügen – bei der Aufstellung eines Kauf- oder Mietvertrages.

Wichtig

Die Berufsbezeichnung „Makler“ ist gesetzlich nicht geschützt. Sie sollten deshalb bei der Auswahl eines Maklers sehr genau hinschauen. Häufig hilft hier auch eine Nachfrage bei der Industrie- und Handelskammer.

Sie einen Makler für die Vermittlung von Wohnraum oder Immobilien einschalten, handelt es sich um einen sogenannten Zivilmakler, für den die Bestimmungen der §§ 652 bis 656 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) bindend sind. Danach gelten für diesen Makler die folgenden Regeln:

  • Die Courtage (Maklergebühr) wird nur fällig, wenn es aufgrund der Vermittlung des Maklers zu einem Vertragsabschluss kommt. (§ 652 Abs. 1 BGB)
  • Aufwendungen des Maklers müssen nur erstattet werden, wenn dies im Maklervertrag ausdrücklich vereinbart wurde. (§ 652 Abs. 2 BGB)
  • Der Makler darf nur für eine der von ihm zusammengeführten Parteien tätig sein. (§ 654 BGB)
  • Wurde eine zu hohe Courtage vereinbart, können Sie gerichtlich durchsetzen, dass sie auf einen angemessenen Betrag herabgesetzt wird. Zu dieser Situation kommt es allerdings fast nie. Nachdem die Courtage bezahlt wurde, ist eine Herabsetzung ausgeschlossen. (§ 655 BGB)

Woran erkennt man seriöse Makler?

Eine_Immobilie_kaufen_9Wie bereits geschildert, ist die Bezeichnung des „Maklers“ nicht gesetzlich geschützt. Sie sollten deshalb auf einige Aspekte achten, an denen man einen seriösen Vermittler erkennen kann. So sollte der Makler über umfassende Kenntnisse des Marktes verfügen, Auskunft über Angebot und Nachfrage im Markt geben, die Wohnung oder das Gebäude bewerten und auch Hinweise geben können, welche Maßnahmen noch sinnvoll sein können, um den Wert des zu vermittelnden Objekts zu steigern.

Lassen Sie sich von dem Makler Referenzen seiner bisherigen Tätigkeit vorlegen. Ein seriöser Makler hat hierbei keine Probleme. „Schwarze Schafe“ werden versuchen, Ihren Wunsch zu umgehen.

Wenn Sie der Makler „schnell abfertigen“ will, sollten Sie vorsichtig sein. Seriöse Makler übergeben nicht nur Adressen und drängen nicht auf einen schnellen Vertragsabschluss. Sollte Sie der Makler unter Druck setzen und auf eine schnelle Unterschrift drängen, wechseln Sie besser den Vermittler. Wollen Sie einen Gutachter oder einen Anwalt Ihres Vertrauens hinzuziehen, wird ein seriöser Makler keine Einwände haben.

Will ein Makler eine Wohnung oder gar eine Immobilie vermitteln, ohne dass zuvor eine Besichtigung stattfindet, ist dies ein Alarmsignal, das Sie nicht ignorieren können. Hier heißt es „Hände weg“.

Der Kauf oder auch Verkauf einer Immobilie dürfte für Sie eine der Entscheidungen sein, die Ihr gesamtes späteres Leben beeinflusst. Darum sollte sichergestellt sein, dass Sie in dieser Frage vom Makler individuell beraten werden. Sie sollten deshalb darauf achten, dass der Makler erst einmal danach fragt, welche Wünsche und Bedürfnisse Sie haben und danach seine Vorschläge unterbreitet. Ein Makler, der ohne lange Vorrede gleich „Ihre Traumimmobilie“ aus dem Hut zaubert, ist entweder Hellseher oder er arbeitet nicht ausgesprochen seriös.

Der Kauf oder auch Verkauf einer Immobilie dürfte für Sie eine der Entscheidungen sein, die Ihr gesamtes späteres Leben beeinflusst. Darum sollte sichergestellt sein, dass Sie in dieser Frage vom Makler individuell beraten werden. Sie sollten deshalb darauf achten, dass der Makler erst einmal danach fragt, welche Wünsche und Bedürfnisse Sie haben und danach seine Vorschläge unterbreitet. Ein Makler, der ohne lange Vorrede gleich „Ihre Traumimmobilie“ aus dem Hut zaubert, ist entweder Hellseher oder er arbeitet nicht ausgesprochen seriös.

Bietet Ihnen der Vermittler nach umfassenden Vorgesprächen eine Immobilie an, sollten Sie darauf achten, dass er Ihnen auch Vergleichsangebote macht, die es Ihnen ermöglichen, die Preise zumindest einigermaßen realistisch einzuschätzen.

Ist Ihr Makler seriös, wird es in den meisten Fällen eine geraume Zeit dauern, bis man das für Sie richtige Objekt gefunden hat. Die verstreichende Zeit ist ein Hinweis dafür, dass der Makler seine Arbeit ernst nimmt und alles im Vorfeld so genau prüft, dass am Ende keine größeren Probleme mehr auftreten werden.

Ein guter Makler kann Ihnen bereits beim ersten Gespräch erklären, wie er vorgehen wird und welche Aktivitäten von ihm ausgehen werden. Dabei kann er Ihnen auch schon ungefähr sagen, mit welchen Zeiträumen Sie rechnen müssen, bis das von Ihnen gesuchte Objekt gefunden ist. Genauer kann er Ihnen sagen, wie viel Zeit dann noch für die Abwicklung der Formalitäten notwendig ist.

Kein Mensch ist perfekt, auch der Makler nicht. So kann es immer wieder einmal vorkommen, dass ein Fehler gemacht wird, der dann sehr teuer werden kann. Für solche Fälle sollte der Makler eine ausreichende Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung vorweisen können.

Bei der Auswahl eines Maklers sollten Sie auch darauf achten, ob der Vermittler Mitglied im ivd ist (Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.). Welche Anforderungen der Verband an seine Mitglieder stellt, können Sie unter www.ivd.net nachlesen.

Was kostet ein Makler?

Eine_Immobilie_kaufen_10Der Makler wird aufgrund eines Vertrages mit Ihnen tätig. Dieser Vertrag kann mündlich geschlossen werden. Es ist jedoch in jedem Fall zu empfehlen, einen schriftlichen Vertrag abzuschließen, damit es später keine unnötigen Streitereien gibt. Im Rahmen des Vertrages beauftragen Sie den Makler, Erkundigungen über für Sie in Frage kommende Verkaufsobjekte einzuholen und / oder ein Objekt zu vermitteln. Der Makler erhält für seine Tätigkeit eine Erfolgsprovision – die sogenannte Courtage. Diese Provision wird fällig, wenn ein Kaufvertrag auf Basis der Arbeit des Maklers zustande kommt.

Im Gegensatz zur Vermittlung eines Mietobjektes – bei der der Makler maximal zwei Monats-Kaltmieten berechnen darf (§ 3 WoVermG – Wohnraumvermittlungsgesetz) – wird die Courtage für die Vermittlung beispielsweise einer Immobilie frei verhandelt. Hier macht der Gesetzgeber keine Vorgaben.

Entsprechend unterschiedlich ist die Höhe der Provision. Sie orientiert sich an regionalen Gepflogenheiten sowie Angebot und Nachfrage. Häufig spielt es auch noch eine Rolle, ob der Käufer oder der Verkäufer die Courtage zahlen muss. Auch das kann im Vertrag frei verhandelt werden. Allerdings drängen derzeit die SPD und die Grünen auf eine gesetzliche Regelung, nach der die Provision grundsätzlich vom Verkäufer getragen werden soll.

Wird die Provision geteilt, ist es üblich, dass jeder Vertragsteilnehmer (Käufer und Verkäufer) maximal 3 % des Kaufpreises an den Makler zahlt. Wird die Courtage nur vom Käufer – oder im Ausnahmefall vom Verkäufer – gezahlt, liegt die Provision meist zwischen 5 und 6 %. Allerdings können regional auch Sätze zwischen 3 und 7 % möglich sein. Hinzu kommt hier noch die gesetzliche Mehrwertsteuer. Häufig wird die Provision auch inklusive Umsatzsteuer angegeben. Einer Inklusivprovision von beispielsweise 5,95 % entspricht eine Netto-Courtage von 5 %.

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 Haben Sie eine Reihe von Objekten gefunden, sollten Sie Besichtigungstermine vereinbaren. Für den Termin erstellen Sie am besten vorher in Ruhe einer Liste der Punkte, die geklärt werden sollen. Hierzu gehören beispielsweise Fragen wie:

  • Ist das Objekt frei oder muss es mit Mieter übernommen werden?
  • Liegt ein gültiger Energiepass vor (darauf haben Sie einen Rechtsanspruch) und welche Werte ergeben sich hieraus?
  • Wie alt ist die Heizung, wann wurde die letzte Wartung durchgeführt?
  • Zustand der einzelnen Wohnungen, insbesondere bezüglich Durchfeuchtung, Dichte der Türen und Fenster, Alter und Zustand elektrischer Leitungen, Sanitärinstallationen, Wasserleitungen, Bodenbeläge usw.
  • Wie sieht es mit Schallschutz nach außen und innen (zwischen den einzelnen Wohnungen) aus? In diesem Zusammenhang sollten Sie auch auf die Trittschalldämmung achten (das gilt besonders bei Parkettböden).
  • Stehen kurz- oder mittelfristig teure Sanierungsmaßnahmen an (z. B. Neudeckung des Daches, neuer Fassadenanstrich, Austausch von maroden oder überalterten Fenstern usw.)?

Der Besichtigungstermin kann unterschiedlich verlaufen. Hält sich der Anbieter (Eigentümer oder Makler) mit klaren Aussagen zurück und verliert sich in eine reine Werbesprache, sollten Sie vorsichtig sein. Legt der Verkäufer aber seine Informationen offen und kann diese vielleicht sogar direkt mit schriftlichen Unterlagen belegen, können Sie schon eher der Sache trauen.

Wichtig

Auf keinen Fall sollten Sie sich während des Besichtigungstermins unter Druck setzen lassen. Der Hinweis, dass noch eine Menge Bewerber für das Haus da sind, ist für Sie kein Grund überstürzt zu handeln.

Manchmal werden zu einem Besichtigungstermin auch mehrere Interessenten eingeladen. Sehen Sie darin keinen Grund, jetzt übereilt zu handeln. Hören Sie aber genau zu, was die anderen Teilnehmer der Besichtigung fragen – es könnten Punkte dabei sein, die Sie vielleicht in Ihrer Vorbereitung vergessen haben.

 

Eine_Immobilie_kaufen_12Haben Sie nun einige Objekte „in die engere Wahl“ genommen, sollten Sie einen Blick in das Grundbuch werfen. Das Grundbuch wird meist vom Amtsgericht geführt. Es handelt sich dabei um ein sogenanntes öffentliches Register. Hier sind alle Grundstücke und die darauf befindlichen Gebäude verzeichnet.

Das Grundbuch ist in drei Kapitel, die Abteilungen, aufgeteilt.








In der Abteilung I finden Sie die Angaben zum Eigentümer des Grundstücks, das Sie kaufen wollen. Mit dem Grundstück erwerben Sie automatisch auch die darauf befindliche Immobilie. Handelt es sich um mehrere Eigentümer finden Sie hier auch Informationen zu den Eigentumsanteilen (z. B. ob es sich dabei um eine Erbengemeinschaft handelt). Außerdem wird der Grund der Eintragung festgehalten. Wurde das Grundstück durch einen notariell beurkundeten Kauf erworben, wird die „Auflassung“ vermerkt.

In der Abteilung II werden die Belastungen des Grundstücks eingetragen (es sei denn, diese gehören in Abteilung III). Hier werden beispielsweise Wegerechte der Nachbarn festgehalten (also das Recht der Nachbarn, das Grundstück zu betreten, beispielsweise um zum eigenen Grundstück gelangen). Auch das Recht der Kommune, Leitungen, Rohre usw. über das Grundstück zu legen, wird in Abteilung II festgehalten. Wurde einer Person vom Eigentümer ein Vorkaufsrecht eingeräumt, finden Sie dies auch in Abteilung II.

In der Abteilung III werden Hypotheken, Grund- und Rentenschulden (sogenannte Grundpfandrechte) sowie Vormerkungen und Widersprüche hierzu eingetragen. Diese Eintragungen sagen aber beispielsweise nichts über den Abtrag eines Kredites aus, für den eine Grundschuld eingetragen wurde. Bestehen Sie aber darauf, dass die Grundschuld oder Hypothek noch vor dem Kauf gelöscht werden und das Objekt lastenfrei übertragen wird. Die Grundpfandrechte werden fortlaufend nummeriert. Die Nummerierung stellt gleichzeitig den Rang des Rechtes dar.

Tipp: Der Eigentümer müsste normalerweise über die aktuellen Eintragungen seines Grundstückes verfügen. Liegen diese Unterlagen nicht vor, müssen Sie vor dem Grundbuchamt ein „berechtigtes Interesse“ nachweisen, um Einblick in die Unterlagen zu erhalten. Können Sie belegen, dass Sie sich bereits in Kaufverhandlungen befinden, erhalten Sie Einsicht, da dann ein berechtigtes Interesse besteht.

Nachdem Sie nun alle Unterlagen ausgiebig geprüft und sich für eine Immobilie entschieden haben, kommen wir zum spannendsten Punkt - der Preisverhandlung. Viele Kaufinteressenten versuchen schon bei der ersten Besichtigung des Gebäudes „an der Preisschraube zu drehen“. Doch das wirkt sich meist negativ aus. Wer die Immobilie immer nur negativ kommentiert, um den Preis schon in dieser Phase zu drücken, riskiert, dass man ihn als Interessenten nicht mehr ernst nimmt. Will man dann kaufen, fliegt auf, dass die Äußerungen bei der Besichtigung reine Taktik waren – was die Chancen bei den jetzt notwendigen Verhandlungen radikal verschlechtert.

 

Eine_Immobilie_kaufen_13Sie sollten mit einem klaren Angebot in die Verhandlungen gehen. Wie hoch dies ist, hängt auch von Ihren persönlichen finanziellen Möglichkeiten ab. Außerdem sollten Sie sich über vergleichbare Immobilien und deren Preise informieren und danach Ihr Angebot ausrichten. Nennen Sie bei den Verhandlungen dabei ruhig die von Ihnen besuchten Vergleichsobjekte. Sie zeigen damit, dass Sie sich mit der Marktlage auseinander gesetzt haben und nicht „aus dem hohlen Bauch heraus“ verhandeln. Ihr Angebot sollte ein wenig unter dem liegen, was Sie ohne die Reserven anzugreifen finanzieren können.

Wichtig

Auch das Limit muss feststehen. Ist der Preis nicht unter die Limitgrenze verhandelbar, nehmen Sie von einem Kauf Abstand.

Mit Ihren Zahlen im Kopf führen Sie nun Ihre Preisverhandlung. Seien Sie dabei freundlich, wobei eine höfliche Distanz zwischen Ihrem Gesprächspartner und Ihnen bleiben sollte. Sie haben sich gut vorbereitet – also haben Sie keinen Grund nervös zu sein. Lassen Sie den Anbieter ruhig Ihre Selbstsicherheit spüren. Lassen Sie sich aber in keinem Fall vom Verkäufer unter Zeitdruck oder Entscheidungsdruck setzen. Auch der Hinweis auf die vielen weiteren Interessenten sollte Sie nicht aus der Fassung bringen. Denken Sie immer daran: Gerade bei Immobilienkauf geht es vordringlich um eines: Ihre Zukunft.

Tipp: Ein kleiner Trick, der häufig funktioniert: Reden Sie häufig in der Mehrzahl und machen Sie damit den Anbieter zu Ihrem Partner. Formulierungen wie „Da werden wir doch eine Lösung finden“ oder „Lassen Sie uns das noch einmal durchrechnen – ich bin sicher, wir kommen noch zusammen“ wirken häufig wahre Wunder.

 

Eine_Immobilie_kaufen_14Endlich! Sie sind sich mit dem Anbieter einig und es kommt zum Abschluss des Kaufvertrags. Dieser muss in Deutschland vor einem Notar geschlossen und von diesem beurkundet werden. Üblich ist, dass der Verkäufer den Notar beauftragt und einen Termin vereinbart. Keine Sorge: Dadurch hat der Verkäufer keine Vorteile. Man darf den Notar nicht mit einem Anwalt verwechseln. Der Notar wird öffentlich bestellt und muss Sie genauso beraten wie den Verkäufer. Er steht für den ordnungsgemäßen Vertragsabschluss ein. Wurde der Notar beauftragt, erstellt er den Vertrag. Hierzu holt er sich alle notwendigen Informationen aus dem Grundbuch. Außerdem benötigt der Notar Ihre Finanzierungsunterlagen.

Tipp: Sprechen Sie mit dem Notar und dem Verkäufer ab, dass Ihnen der Vertragsentwurf vor dem eigentlichen Notartermin zugeschickt wird. Lesen Sie ihn in Ruhe durch und machen Sie sich Notizen, wenn Ihnen etwas unklar ist.

Zu Beginn des Notartermins wird zunächst offiziell festgestellt, wer anwesend ist (hierzu wird Ihr Personalausweis benötigt!) und in welcher Funktion (Käufer, Verkäufer) er auftritt. Danach verliest der Notar den Vertrag. Dies ist der Zeitpunkt, wo Sie Ihre Fragen stellen und noch Änderungen vornehmen lassen können. Scheuen Sie sich nicht, zu fragen. Für Sie geht es um sehr viel und der Notar ist dazu verpflichtet, alle Ihre Fragen zu beantworten. Wenn Sie noch Änderungsbedarf erkennen, könnte es natürlich sein, dass der Verkäufer auf Stur schaltet und jede Neufassung von Passagen ablehnt. Im Extremfall kommt dann der Vertrag nicht zustande. Aber das ist immer noch besser als ein Abschluss, der für Sie mit schweren Nachteilen verbunden ist.

Kaufvertrag, Auflassung und Anderkonto

Normalerweise wird gleichzeitig mit dem Kaufvertrag auch die Auflassung erklärt. Das bedeutet, dass der Notar die Einigung zwischen Ihnen und dem Verkäufer, das Grundstück zu übertragen, beurkundet. Man kann Vertragsabschluss und Auflassung auch getrennt vornehmen, was aber zu höheren Kosten führt.

Wurde der Vertrag abgeschlossen, sollte eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch erfolgen. Bei der Auflassungsvormerkung erklärt der Notar gegenüber dem Grundbuchamt, dass der Verkäufer des Grundstücks sich mit Ihnen als Käufer darauf geeinigt hat, das Grundstück an Sie zu verkaufen. Die endgültige Eintragung (Auflassung) im Grundbuch, mit der Sie Eigentümer des Grundstücks werden, veranlasst der Notar erst, wenn der Kaufpreis entrichtet und die Grunderwerbssteuer gezahlt wurde.

Wichtig

Auf eine Auflassungsvormerkung sollten Sie nur im Ausnahmefall verzichten. Denn selbst wenn der Vertrag geschlossen und von beiden Seiten unterzeichnet ist, sind Sie noch nicht Eigentümer des Grundstücks. Bis dahin können noch einige Wochen ins Land gehen, denn erst muss der Kauf abgewickelt werden. Wenn nun der Verkäufer in dieser Zeit beispielsweise in Insolvenz geht, könnte ohne die Auflassungsvormerkung Ihr Kauf gefährdet werden. Die Auflassungsvormerkung ist zwar gebührenpflichtig – doch die damit verbundene Sicherheit ist für Sie das Geld wert.

Nachdem die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde, müssen Sie den Kaufpreis innerhalb von 2 Wochen entrichten. Können Sie den Preis innerhalb dieser Frist nicht bezahlen, geht das Grundstück wieder in den Besitz des Verkäufers über und Sie müssen hohe Gebühren bezahlen.

Die Abwicklung des Kaufes erfolgt meist über ein sogenanntes Notaranderkonto. Dabei handelt es sich um ein Konto, das der Notar einrichtet. Hierauf wird der Kaufpreis gezahlt. Ist das Geld eingegangen, lässt der Notar die endgültige Auflassung im Grundbuch eintragen (vorausgesetzt, Sie können auch nachweisen, dass die Grunderwerbssteuer gezahlt wurde). Erst wenn Sie endgültig als Eigentümer des Grundstücks eingetragen wurden, erhält der Verkäufer das Geld vom Notar ausbezahlt.

Quelle: www.hausblick.de/investieren-kauf-neubau/1-leitfaden-investieren/35-eine-immobilie-kaufen?showall=1#seite2

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