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Stabiler Anstieg der Büromieten in Metropolen wie Kleinstädten

Berlin wächst am stärksten, München bleibt am teuersten

Städte mit 250.000 – 500.000 Einwohnern zählen zu Gewinnern

 

Büro

Foto: pcruciatti - shutterstock.com

Der deutsche Büromarkt zeigt sich auf breiter Front äußerst solide. Die Schwerpunkt-Büromieten sind 2016 im Deutschland-Schnitt in allen Städteklassen und in allen Nutzungskategorien gestiegen. Das Mietwachstum hat sich sogar noch beschleunigt. Unter den Metropolen sind die Büromieten in Berlin am stärksten gestiegen. München weist nach wie vor das mit Abstand höchste Mietniveau auf. Das sind die Ergebnisse des aktuellen IVD-Gewerbe-Preisspiegels 2016/2017, der auf der IVD-Preisdatensammlung von rund 350 Städten und Gemeinden basiert. Die Daten wurden im zweiten und dritten Quartal des Jahres 2016 erhoben.

 

Mit 1,8 Prozent verzeichnen Büroflächen mit einfacher Ausstattung im Bundesdurchschnitt den stärksten Anstieg (Vorjahr: 0,9 Prozent), gefolgt von 1,7 Prozent bei Büros mit gutem Nutzungswert (Vorjahr: 1,5 Prozent). Büros mit normalem Nutzungswert weisen im Bundesdurchschnitt seit 2014 einen gleichmäßigen Mietenanstieg von knapp 1,6 Prozent auf. "Die gestiegenen Büromieten sind Ausdruck einer konstant steigenden Büronachfrage in Deutschland. Die erhöhte Nachfrage fußt auf einem soliden Beschäftigungsaufbau", kommentiert Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD. Zwischen dem zweiten Quartal 2014 und dem zweiten Quartal 2015 sind die Bürobeschäftigungszahlen um 2,2 Prozent angestiegen, seit 2010 um insgesamt knapp zehn Prozent. Da die Beschäftigungszahlen in Deutschland insgesamt weiter ansteigen rechnet der IVD auch bei den Bürobeschäftigungszahlen für das Jahr 2017 mit einem weiteren Anstieg, wenngleich mit einer geringeren Dynamik als im Vorjahr.

 

Wieder Bewegung auf Büromärkten kleinerer und mittelgroße Städte

bueromieten1In Klein- und Mittelstädten mit weniger als 100.000 Einwohnern sind im Jahr 2016 Mietanstiege von 1,6 Prozent bis 2,9 Prozent zu beobachten. Städte dieser Größenkategorie profitieren in der Regel weit weniger von einem Anstieg der Bürobeschäftigung als großstädtische Büromärkte. Häufig sind diese Märkte von einem Fachkräftemangel charakterisiert, in dessen Folge sich Unternehmen anderen Standorten zuwenden. Dies hat in den vergangenen Jahren dazu geführt, dass es in dieser Städtekategorie insbesondere bei Büros mit einfachem Nutzungswert zu einem Rückgang der Büromieten kam. "Jetzt ist wieder Bewegung auf den klein- und mittelstädtischen Büromärkten zu spüren. Nach Jahren des Mietrückgangs finden Nachholeffekte statt. Die gestiegene Büronachfrage infolge des Beschäftigungsaufbaus in Deutschland hat nun auch die Fläche erreicht", sagt Schick.

 

Dynamik in Metropolen lässt nach

In den deutschen Metropolen (Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern) lassen sich aktuell weit weniger starke Anstiege bei den Büromieten mit mittlerem Nutzungswert feststellen als noch im Vorjahr. Normal ausgestattete Büros sind in dieser Städtekategorie um 1,6 Prozent teurer geworden, im Vorjahr lag der Anstieg der Nettokaltmieten noch bei 3,4 Prozent. Bei Büros mit einfachem Nutzungswert ist die Dynamik in den Metropolen im Vergleich zum Vorjahr noch deutlicher zurückgegangen. Der Mietenanstieg lag 2016 bei lediglich 0,5 Prozent. Im Vorjahr waren es 3,9 Prozent. Auch in der Kategorie "guter Nutzungswert" ist der durchschnittliche Mietzuwachs von 2,5 Prozent im Vorjahreszeitraum auf aktuell 1,3 Prozent zurückgegangen.

 

In kleineren Großstädten mit 250.000 bis 500.000 Einwohnern ist die Nachfrage nach Büroflächen in hingegen in allen Nutzungswertkategorien stärker angestiegen als im Vorjahr. Dies spiegelt sich insbesondere in den Mietanstiegen von gut 4 Prozent bei Büros mit mittlerem Nutzungswert wieder. Deutliche Anstiege bei den Büromieten haben die IVD-Experten auf den Büromärkten Mannheim, Augsburg und Münster mit Zuwächsen von jeweils 11,7 Prozent, 10,0 Prozent und 7,1 Prozent registriert. "Die in den vergangenen Jahren häufig getroffene Aussage, wonach die Steigerungsraten bei den Büromieten mit der Städtegröße zunehmen, trifft für das Jahr 2016 nicht zu. Gleichzeitig ist der Büroflächenleerstand in den Top-7-Metropolen zurückgegangen. In den Top-Lagen der Metropolen geben die Büromieten teilweise auch nach. Das spricht dafür, dass die Nachfrage allmählich keine weiteren Steigerungen der Büromieten in den Metropolen erlaubt. Stattdessen sehen wir in manchen Fällen eine Verlagerung der Nachfrage in umliegende, kleinere Städte", so Schick.

 

München am teuersten, Berlin wachstumsstark

bueromieten2Mit einer von den IVD-Marktberichterstattern berichteten Schwerpunktmiete von 22,50 Euro pro Quadratmeter (mittlerer Nutzungswert) weist München auch im aktuellen Berichtszeitraum das mit Abstand höchste Mietniveau unter den deutschen Büromärkten auf.  Seit nunmehr zehn Jahren koppeln sich die Schwerpunktmieten der bayerischen Landeshauptstadt von den Büromieten anderer Großstädte ab. Dies führt dazu, dass derzeit mehr als doppelt so hohe Büromieten aufgerufen werden wie beispielweise in Stuttgart, wo der Durchschnitt bei 10,00 Euro pro Quadratmeter für Büros mit mittlerem Nutzungswert liegt. "Nach wie vor ist der Münchner Büromarkt von einem Nachfrageüberhang geprägt, insbesondere in den zentralen Innenstadtlagen. Expansionswillige Unternehmen mit Sitz im Zentrum weichen daher zunehmend auf Standorte in der Peripherie aus", sagt Schick.

 

bueromieten3Im Metropolen-Vergleich sind die Schwerpunktmieten 2016 mit 4,5 Prozent in Berlin am stärksten gestiegen, gefolgt von Düsseldorf mit 4,0 Prozent. Getragen wird diese Entwicklung von einem starken Beschäftigungsaufbau insbesondere von Start-ups und großen Digitalunternehmen. Die Zahl der Beschäftigten ist in Berlin mit einem Plus von 24 Prozent zwischen 2005 und 2015 stärker gestiegen als in Central London. Laut einer Marktprognose von bulwiengesa wird sich die Zahl der Bürobeschäftigten in Berlin bis 2020 um 62.000 Personen beziehungsweise 8,7 Prozent auf rund 775.000 erhöhen. "Der Boom auf dem hauptstädtischen Büroarbeitsmarkt wird auch positive Auswirkungen auf dem Büroimmobilienmarkt haben. Die Berliner Büromieten, die sich aktuell auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau von 8,90 Euro pro Quadratmeter bei mittlerer Ausstattung befinden, werden in den nächsten Jahren weiter ansteigen", so Schick.

 

Berlin, 02. Januar 2017

Quelle: IVD.net

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