Bebauungs – und Flächennutzungsplan

Grundstücke können nicht immer so bebaut werden wie Sie sich als Bauherr vorgestellt haben. Innerhalb welcher Maßstäbe und Richtlinien Grundstücke zu bebauen sind, ist in Deutschland genau festgelegt. Es werden in jeder Stadt bestimmte Konzepte der städtebaulichen Entwicklung verfolgt, die in den sogenannten Flächennutzungsplänen oder in den darauf aufbauenden Bebauungsplänen (B-Plan) festgehalten werden. Wir geben Ihnen im nachfolgenden Kapitel eine kurze Übersicht was mit diesen beiden Plänen gemeint ist, beziehungsweise was darunter zu verstehen ist.

Bebauungs- und Flächennutzungspläne

In einem Flächennutzungsplan ist geregelt wie die Flächen in einer Gemeinde oder einer ganzen Region künftig genutzt werden sollen. Ob Gewerbeflächen, land- und forstwirtschaftliche Flächen oder Flächen zur Wohnbebauung sind in diesem Plan bereits vordefiniert und verhindert damit, dass eine unkontrollierte Bebauung stattfindet. Der Flächennutzungsplan (FNP) ist ein sogenannter vorbereitender Bauplan und hat keine direkte rechtliche Wirkung gegenüber dem Bürger. Behördenintern sind es bindende Vorgaben für den Inhalt von Bebauungsplänen und enthalten darüber hinaus unverbindliche Hinweise zur Entscheidung über Genehmigungen von Vorhaben. Flächennutzungspläne müssen zunächst von der übergeordneten Verwaltungsbehörde, dies sind in der Regel Bezirksregierung oder Landesverwaltung, genehmigt werden und sind damit auch für die Entwicklungen der darauf folgenden Planwerke bindend.
Der Bebauungsplan ist einer der folgenden Planwerke und ist dem Flächennutzungsplan ziemlich ähnlich. Allerdings sind im Bebauungsplan deutlich mehr Details festgehalten sind. Es wird sehr genau definiert ob und auf welche Weise ein Grundstück bebaut werden darf. Das Spektrum an Möglichkeiten ist groß und reicht von der Art (z.B. W- Wohngebiet, G- Gewerbegebiet, MI- Mischgebiet), der Grundstücksnutzung (GFZ Geschossflächenzahl, GRZ Grundflächenzahl, offen oder geschlossene Bauweise bis hin zur Form und Neigungswinkel des Daches. Es müssen jedoch nicht immer alle Punkte festgelegt sein. Für bauwillige Grundstückseigentümer bedeutet das, dass Sie sich am besten vorerst mit einem Experten wie z.B. einem Architekten oder auch direkt mit dem Bauamt in Verbindung zu setzen um weitere Informationen zu erhalten, inwieweit Ihr Bauvorhaben auf dem von Ihnen ausgesuchten Grundstück umsetzbar ist. Wenn Sie anschließend wissen wie Ihr Haus aussehen darf, geht es an die Kostenanalyse. Baugrundinformationen (Bodenbeschaffenheit – Altlasten bei Grundstückskauf) schützen Sie vor teuren Überraschungen in der Baukostenschätzung und bieten Ihnen somit auch ein hohes Maß an Kostensicherheit.

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