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Casa Immobilien Dienstleistungs GmbH
Verschenken – lohnt sich das?
13. Januar 2012
Wenn es um die Übertragung der Immobilie an die Nachkommen geht, stellt sich für viele die Frage, ob eine Schenkung – also die Übergabe zu Lebzeiten – sinnvoll ist. Man spricht in diesen Fällen auch von der vorweggenommenen Erbfolge. Die Gründe, eine Immobilie bereits zu Lebzeiten zu „verschenken“ sind dabei unterschiedlichster Natur.
In den meisten Fällen stehen bei der Schenkung steuerliche Interessen im Vordergrund. Daneben steht aber auch die Befürchtung im Raum, dass die Immobilie bei einer „normalen Erbschaft“ an eine Erbengemeinschaft fällt und evtl. versteigert oder verkauft wird, da diese sich nicht einigen kann – was eventuell nicht im Sinne des Schenkenden ist. Hier kann eine Schenkung unter Auflagen sinnvoll sein.
Gerade in Zeiten, in denen die Menschen immer älter werden, spielt noch ein anderer Aspekt eine wichtige Rolle: Die Versorgung des Schenkers im Alter, die dann als Gegenleistung vom Beschenkten verlangt wird.
Steuern sparen durch Schenkung
Durch Ausnutzung der Möglichkeit, schon zu Lebzeiten zu verschenken, können Sie einiges an Steuern sparen. Eine wichtige Rolle spielt dabei die Regelung, dass Schenkungen und Erbschaften von ein und derselben Person innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren zusammengefasst werden. Hier zeigt sich, dass frühzeitige Schenkungen eine Menge Geld sparen können.
Nehmen wir als Beispiel eine Immobilie im Wert von 1.000.000 Euro. Sie haben nur einen Sohn, der Alleinerbe der Immobilie wird. Würde er das Gebäude erben, müsste er 600.000 Euro mit 15 % versteuern, also 90.000 Euro an den Fiskus abführen. Schenken Sie ihm aber frühzeitig einen Anteil von 400.000 Euro und versterben Sie 11 Jahre nach der Schenkung, erbt der Sohn nur noch 600.000 Euro. Hierfür steht ihm aber, da die 10 Jahre abgelaufen sind, wieder ein Freibetrag von 400.000 Euro zu, so dass er nur noch 200.000 Euro mit 11 % versteuern müsste, folglich 22.000 Euro. Die Steuerersparnis beläuft sich bei dieser Modellrechnung auf 68.000 Euro.
Beginnen Sie sehr früh mit den Schenkungen, wäre sogar denkbar, dass Sie dem Sohn beispielsweise zu 18. Geburtstag einen Anteil von 400.000 Euro verschenken. Zum 30. Geburtstag, also 12 Jahre später erhält er einen zweiten Anteil von 400.000 Euro. Angenommen, Sie sterben dann nach dem 40. Geburtstag Ihres Sohnes erbt er die restlichen 200.000 Euro – und zahlt keinen Cent Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer.
Schenkungen können auch in anderer Hinsicht Sinn machen. Hier geht es dann darum, die Erbfolge ein wenig „auszutricksen“ (keine Angst – es bleibt alles legal). Dann kann eine sogenannte Kettenschenkung sinnvoll sein.
Nehmen wir an, Sie wollen aus anderen steuerlichen Gründen die Immobilie auf Ihren Schwiegersohn übertragen.
| Möglichkeit 1 (direkte Schenkung): Sie schenken direkt an den Schwiegersohn und dieser muss nach Abzug seines Freibetrags 980.000 € mit 25 % versteuern = | 245.000 € | |
| Möglichkeit 2 (Kettenschenkung): Sie schenken an Ihre Tochter, die nach Abzug ihres Freibetrags 600.000 € mit 15 % versteuern muss. | 90.000 € | |
| Diese schenkt die Immobilie an ihren Mann weiter, der nach Abzug seines Freibetrags 500.000 mit 15 % versteuern muss. | 75.000 € | 165.000 € |
| Die Steuerersparnis beim zweiten Modell beläuft sich gegenüber der ersten Möglichkeit auf | 80.000 € |
Kombinieren Sie nun die Möglichkeiten der Schenkungen im 10-Jahres-Rhythmus mit den Möglichkeiten bei einer Kettenschenkung (wie oben beschrieben) können Sie Modelle entwickeln, bei denen der Fiskus – gänzlich legal – komplett leer ausgeht. Sie sehen also: es lohnt sich für Sie, einmal die unterschiedlichsten „Zahlenspielchen“ durchzurechnen.
Auch wenn Sie Ihre Immobilie verschenken – das heißt nicht, dass Sie vom Beschenkten keine Gegenleistung verlangen dürfen. Schließlich stellt auch die Mietimmobilie in vielen Fällen einen Teil der Altersvorsorge dar, die Sie ja nicht aufs Spiel setzen wollen. Hier gibt es verschiedene Modelle, mit denen Sie sich absichern können, obwohl die Immobilie schon verschenkt wird.
Bei den hier vorgestellten Modellen müssen Sie sich in allen Fällen von einem Fachanwalt beraten lassen. Hier liegen im Detail viele Stolperfallen für Sie bereit, die Ihren eigentlichen Wunsch verhindern oder gar umkehren.
Der Nießbrauch
Zu den wohl bekanntesten Möglichkeiten, sich bei einer Schenkung abzusichern, gehört der sogenannte Nießbrauch. Mit einem Nießbrauch wird einer dritten Person vom Wohnungseigentümer das Recht eingeräumt, die „Früchte“ aus der Nutzung einer Wohnung zu ziehen (§ 1030 Abs. 1 BGB). Im Falle der Schenkung – beispielsweise an Ihren Sohn oder Ihre Tochter – würde dies bedeuten, dass der Sohn oder die Tochter die „Früchte“ aus der von Ihnen geschenkten Immobilie auf Sie überträgt. Sie können also weiterhin die Wohnungen selbst nutzen oder sie vermieten und die Miete einnehmen. Die Bestellung des Nießbrauchs an einer Wohnung oder anderen unbeweglichen Sachen, wie Gebäuden und Grundstücken, erfolgt durch eine formlose Einigung und den Eintrag ins Grundbuch.
Der Nießbraucher trägt – wenn nichts anderes vereinbart wurde – keine Kosten für außerordentliche Ausbesserungen und Erneuerungen. Diese Belastungen muss dann der neue Eigentümer tragen.
Der Nießbrauch kann auch dahin gehend eingeschränkt werden, dass der Nießbrauch-Berechtigte an der Nutzung eines Grundstücks lediglich beteiligt wird. Man spricht dann vom Quotennießbrauch. Der Nießbrauch kann aber bei einem bebauten Grundstück nicht auf einzelne Gebäudeteile (z. B. eine Mietwohnung) beschränkt werden.
Trägt der Nießbrauch-Nehmer die gesamten Lasten des Grundstücks gilt er für das Finanzamt als „wirtschaftlicher Eigentümer“. Die Einnahmen der Immobilie müssen dann von ihm versteuert werden – er kann aber auch alle Ausgaben als Werbungskosten abrechnen und die Abschreibung des Gebäudes zu seinem Steuervorteil nutzen.
Bei einer Schenkung in Verbindung mit einem Nießbrauch-Vorbehalt gehen die Gerichte davon aus, dass dadurch keine 10-Jahresfrist für die Schenkungssteuerberechnung beginnen kann. Damit werden einige steuersparende Möglichkeiten der Schenkung hinfällig.
Das Wohnungsrecht
Mit dem Wohnungsrecht sichern Sie sich das Recht, eine Immobilie oder einen Teil einer Immobilie (z. B. eine Wohnung innerhalb eines Mietshauses) unter Ausschluss des Eigentümers zu nutzen. Im Großen und Ganzen gelten hier die gleichen Bestimmungen wie beim Nießbrauch. Das Wohnrecht steht zunächst nur Ihnen zu. Sie können aber Ihre Familie, Ihren Partner (auch wenn sie mit ihm nicht verheiratet sind oder in einer eingetragenen Lebensgemeinschaft zusammen leben) und Personen, die Sie zu Ihrer Pflege benötigen, in der Wohnung aufnehmen. Das Wohnrecht kann aber auch bei mehreren Eigentümern der Immobilie für diese Eigentümer zusammen bestimmt werden. Für Sie und Ihren Partner könnte dann im Schenkungsvertrag vereinbart werden, dass Wohnungsrecht für beide Eigentümer als Gesamtgläubiger vereinbart werden, wobei der Längerlebende das Wohnrecht auch alleine ausübt.
Wollen Sie ein Wohnrecht für Ihren Partner sichern, obwohl dieser kein Miteigentümer der Immobilie ist, müsste Ihr Partner hierfür den steuerpflichtigen Schenkungswert versteuern (denn er bekommt das Wohnrecht ja geschenkt, da er nicht Miteigentümer der Immobilie ist). Hier sollte die Regelung so getroffen werden, dass das Wohnrecht des Partners erst im Moment Ihres Ablebens beginnt.
Das Wohnungsrecht kann auch dann interessant sein, wenn beispielsweise eines Ihrer Kinder verschuldet ist, so dass bei einer Schenkung sein Anteil sofort von den Gläubigern beansprucht würde. Dann ist es besser, das Haus nur auf die beiden schuldenfreien Kinder zu übertragen und dem verschuldeten Kind ein Wohnrecht einzuräumen, das von seinen Gläubigern nicht gepfändet werden kann.
Pflegeverpflichtung
Da die Menschen immer älter werden kommt eine Variante der Schenkung immer häufiger zum Zuge. Hier wird ein Vertrag geschlossen, in dem vereinbart wird, dass der oder die Beschenkte die Pflege des oder der Schenkenden im Bedarfsfall übernimmt. Allerdings ist es mit einer einfachen Formulierung alá „im Bedarfsfall sind die Schenkenden vom Beschenkten zu pflegen“ reicht hier aber nicht aus. Um die Pflegeverpflichtung zu präzisieren, sollten Sie deshalb die nachfolgenden Fragen beantworten: